9月15日，杭州市制定有关房产新政策，以促进杭州房地产市场持续健康发展，这个消息，对杭州楼市无疑有很大的震动。其中，二手房交易在现已开征综合税、印花税的基础上恢复征收20%税率的个人所得税，被不少人认为是新政策中最“猛”的一招。

　　昨日记者采访了旺通房产、温馨家园、易丰房产、建豪房产、宅居易、金裕房产、世春房产、二轻房产、智恒房产、百佳房产网10家房产中介。另外，由于最近杭州市房管局对中介进行了专项整治，期房不得公开挂牌，为了了解目前杭州期房市场情况，记者又对“住在杭州”房产商务网、“房易网”和“房友网”三个网站的售房信息进行了统计和调查。

　　短期内房源急增

　　中介：自从制定新政策消息发布后，大多数中介出现了新挂牌房屋增多的现象。10家中介中，除温馨家园、旺通房产、易丰房产3家外，其余7家均表示16日以后，新挂牌的房屋数量有所上升。二轻房产新增房屋的增幅最小，为20%左右，增幅较大的世春房产文华分公司、百佳房产庆春店和智恒房产建国店增幅均超过150%。其中世春房产文华分公司由原来的平均每天三四套，猛增至每天10余套，百佳庆春店房产由原来的每天近10套增至每天近30套。同时，各家中介都表示每天前来咨询的人数也比之前多得多。房网：在调查中，记者发现，消息发布前四天，即9月12日到9月15日，“住在杭州”房产商务网、“房易网”和“房友网”三个网站上的挂牌数，分别是87、128、53；而在政策公布后的四天内(9月16号到9月19)，“住在杭州”房产商务网上，新挂了224条房源信息,增幅为157%。同样,“房易网”和“房友网”四天内的房源数量也分别达到176和146套，增幅都很大。而从一天的挂牌数来看，“房易网”9月18日挂了44套，而9月14日仅有27套。另外三个网站总计表明，9月18日新挂的套数为147，要比9月15日多出一倍。“机会难得，预购从速。”在网上的房源信息上，不少卖家提出这个“促销式”口号。在记者随意浏览的12条二手现房信息中，声明要“速联系，急出售”的竟占了一半。

　　二手房价：稳中略降

　　虽然目前已经有部分卖主急于将房子出售，但二手房市场价格还是比较稳定，并没有发生很大的变化，局部有小幅的下降。10家中介中，有7家中介表示这几天成交的价格比较稳定。金裕房产翠苑店的工作人员则告诉记者新挂牌的房屋价格比原来要低，翠苑地区部分房价已经降到了5000元/平方米以下，这在前一阶段是根本不可想象的。智恒房产建国店的工作人员还说，16日以前卖家对价格咬得很死，16日以后，卖家则有所松动。

　　期房房价：稳中有升

　　综合三家房网，在房源数量增加的同时，期房房价稳中略有提升。如2005年交付的“亲亲家园”一期，8月份时挂牌价一般都在每平方米4000元左右，如今不少已经超出4200元，以130平方米的房子为例，这一涨，房子总价就等于涨了2.6万元。记者以买家的身份，与其中一名姓陈的卖方联系。陈先生承认自己这套房子是这两天重新调价后再挂出来的，价格的确是调高了一点。他表示，15日的新政策说是增加期房转让契税，明确了期房可以转让，不过，新政策并未明确期房转让是否要交20%的个人所得税，如果要交，他再按原价卖就很划不来了。

　　面对新政策，心态变变变

　　虽然中介房子挂得多了，咨询的人多了，但二手房市场却没有呈现繁荣景象，大多中介的成交量一如往常，个别中介成交量不升反降。在接受调查的10家中介里，只有宅居易、百佳房产成交量略有上升，世春房产文华分公司、金裕房产翠苑店的成交量都呈下降趋势，其他6家则变化不明显。据中介公司工作人员分析，成交量未随着房源量升温，主要是由于制定新政策后，买卖双方的心态发生了变化。目前买卖双方持“观望”心态的占主流，也有部分卖家急于出手。买卖双方观望的主要原因有二：首先，最主要的是，目前新政策实施的具体日期尚未确定；其次，10月下旬举办人居展的交易情况会预示将来的房价走向。卖方担心在目前房价上涨的情况下，提前出售会导致一定的损失。部分卖家并不急于出售，还有其他考虑，他们认为即使在新政策落实后，20%的个人所得税仍然可以由买方负担，他们的既得利益不受任何损失；另一方面，部分炒房者出于安全考虑，已经开始转向长线投资，由单纯的出售转为出租，以降低风险。而那些急于出手的卖家，很大程度上是害怕个人所得税开征后利润流失。由于不明政策具体实施的时间，对市场把握不定，所以想快点卖掉，省得烦心。

　　反响

　　二手房交易征收20%税率的个人所得税，会在二手房市场中引起什么样的反响？记者在调查中发现，几种可能出现的现象已经在一些人的言词和行动中显现出来。

　　上有政策，下有对策？

　　老钱买进一套50万元的商品房，现以80万元的价格出售，在这交易过程中，他还缴纳了相关交易费用(包括中介费、评估费、印花税等现行的多种税费)5000元，那么他应缴纳的个人所得税为(80万元-50万元-5000元)×20%＝59000元；如果他和买方约好，合同上以60万元成交，另外20万元私底下交付的话，老钱缴纳的个人所得税就只有(60万元-50万元-5000元)×20%＝19000元。所以，恢复征收20%的个人所得税后，很可能会导致不少人为了逃避这高额的税费而采取诸如“降低合同价、交易转赠与甚至地下交易”的方式交易。这样部分钱款不在合同上体现，而不进入银行监管账户，会直接导致隐性交易风险，从而对规范房地产三级市场非常不利。

　　20%个人所得税，买方埋单？

　　我们看到这些新增的房源中，不少卖家注明是“净到手”款多少多少，要求交易过程中涉及到的税费都由买家负责。在某报二手房广告中，以上10家中介刊登的193套房源中，有67套标明是净价，占34.7%。宅居易的工作人员告诉记者，这两天他们那里新增的房源基本上全部标的是净价，而二轻房产的工作人员也表示标净价的房屋比以前明显增多。据新政策，卖家要获得和以前相同的收益，只有两种办法：一是把挂价提高，二是写明净到手的价格。相比之下，后一种挂价更能吸引买家，所以二手房市场上“净”字当头的挂价会急剧增多。有人预测，杭州目前的房产市场仍倾向于卖方市场，可想而知，新政策实施后，不少交易中，这笔20%个人所得税将最终由买方埋单。

　　大肆“更名”，意欲何为？

　　房网上，这几天新挂出的2004年、2005年的房源，不少卖方都特别注明是可以“更名”的。9月17日发布信息的寿先生，要转让的是位于杭州留下的“人和家园”，2004年交付，他在说明中留言：“此房将于10月份开盘，故现只需直接更名转让，无须交纳任何税金。”同样是9月17日发布信息的王某，要转让的是2005年才交付的天阳棕榈湾，他留言：“此房子为期房，但是可以更名，希望有意者尽快。”期房转让要交契税，二手房交易要交个人所得税，如果通过内部关系直接将房主更名的话，所赚差价可都是净盈利。所以，也不免有人担心，新政策正式实施后，那些所谓的“有关系”的卖方会更加削尖脑袋把房子直接更名，想尽办法绕过纳税这个关卡。

　　能否不要一刀切？

　　6月份央行发布的新房贷政策，对于购买第二套及以上商品房的借款人，商业银行可适当提高个人住房贷款首付款比例，并执行人民银行公布的同期同档次贷款利率，不再执行优惠住房利率规定。这条政策既能大大提高投资客的炒房成本，使炒房行为得到有效遏止，又照顾到了准备贷款购房的中低收入者。有人提出，杭州政府部门能不能借鉴这个方法，对20%的个人所得税不要采取一刀切的方式征收，而是对于有过两次或三次以上出售房产记录的人，开始征收此税。

　　提醒

　　其实，正常卖房者，根本无需对新政策感到紧张，因为有政策规定，个人出售现住房后一年内重新购房的，按购房金额大小相应退还个人所得税。

　　正常卖房者不必太紧张

　　记者在采访中碰到不少正常卖房者，为了少交20%的个人所得税，他们纷纷表示愿意稍降房价以求早点脱手。在一家中介公司，一位匆匆赶来挂牌卖房的“老杭州”紧张地打听20%的税率什么时候开始正式征收。他向记者诉苦说：“我们一家五口人，三代同堂挤在50多平方的老房子里，已经很多年了，现在家里负担轻了，准备拿出所有的积蓄把房子换新、换大，谁知遇到新政策了。”据了解，征收20%的个人所得税其依据是1999年国家财政部、国家税务总局和建设部联合发布的《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字［1999］278号)，按照这一规定，个人出售自有住房的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。即个人出售住房所得，减去原购房价和合理费用后的余额，再乘上20%，作个人所得税。这里需要特别说明的是，普通居民如果改善居住条件，想以旧换新、以小换大的话，不必因此而太过紧张。同样是财税字［1999］278号文件，它规定了对个人换购住房，可全部或部分予以免税。个人所得税的缴纳以纳税保证金的形式向当地主管税务机关缴纳。同时第三条第2款规定“个人出售现住房后一年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。”比如王某将自己住房出售，如果他在一年之内重新买房，个人所得税可以退还。但如果一年内未重新购房，那么所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。

　　点评

　　有业内人士预测，短期内二手房尤其是新盘二手房的供应量会有大幅增加。许多囤积房子待涨的人会尽快出手，因此会造成大量二手房流向市场，二手房价格可能会小幅回调。但是政策正式实施后，投资客撤退，市民正常卖房被遏止，卖方市场萎缩，到时二手房房价走势如何，就还需要观察了。征税20%，房价会怎么走？新家园房地产咨询陆磊出现一些炒房客并不可怕，怕的是人人都炒房。最近，杭州连真实的住房需求者，往往也带上“炒”的有色眼镜分析楼盘。大家买房子一不看地段，二不看房型，先比“增值前景”。房地产界的这一现象产生了不小的负面效应，所以杭州市政府最近出台了一系列政策。其中一猛招就是向出售房屋者征收20%的个人所得税。于是，形势变得严峻，二手房市场抛售激增。也有人嘴硬，认为个人所得税也可以转嫁，并将导致房价更高。我想，炒房者不光有点钱，应该还有点脑子。房价在短期内迅速大幅提升，特别是成为炒作的筹码后，价值与价格严重背离，风险是越来越大。而房地产又与一般的制造业不同，资源掌握在政府手里。这样做，无疑在加大风险。政府已决心要降温，何不见好就收呢？当初股市造就了一个“杨百万”，轰动得不得了。而杭州楼市造就的百万们，可就难以统计了，为啥还不满足呢？20%的个人所得税只是降低了投机者的收益，如果投机资本作多渠道比较后，投机客还是叮住房地产这块“肥肉”不放，房价的温度降还是升，还真的难说。因为不动产的价格破灭，并不会导致实物的损失。这点正是炒房者的心理基础。“大不了我搬过去住。”他们也有底限。