六月房展会后，二手房突然成了杭城涨势最强劲的楼市板块之一。不久前，杭州市的新政策传出将对部分房产交易开征20%个税的消息，又让二手房市场产生了不大不小的动荡。

　　上周六，21世纪不动产副总裁叶宏伟与运营总监俞英姿、浙联律师事务所律师戴和平、浙江中原中介部总监黄悦贤和分行经理李洁，与快报房友聚于一堂，面对面讨论如何把握未来的杭州二手房市场。

　　新政效果要等时日问：9月份，二手房交易将增收20%的个人所得税消息传出后，市场的反应是什么样的？

　　李洁：杭州将增收20%二手房交易所得税的消息传出后，我们在一线工作的人都明显地感觉到挂牌的房源增加了，要求出售房子的客户很多。但另一方面，有些原本准备购买的人，只要不是特别着急的，也开始观望起来，想看看市场有没有什么变化。不过，与此同时二手房的价格并没有降低，反而有所上扬了，很多卖房人的心态很明显：如果增收20%个税，这部分成本要加到房价里面去。

　　俞英姿：从21世纪各加盟门店传来的数据分析，我们的情况类似。9月份比8月份的房源挂牌量增加了40%—50%左右，而整个交易额9月份比8月份增加约30%左右。看得出，无论是买方还是卖方，对于即将开征的20%所得税都很关心。买家方面想看看人居展形势再说的也多了起来，但事实上，到现在为止，每届房展会(除了第一届外)，其他的房价都是上扬的。房东当然是看涨的，虽然挂牌房源多起来了，但房东们的态度却是房子想卖的，价格也要往上提，所以我们看这一段时间各大媒体的二手房广告里，挂净价交易的非常之多。另外，最近我们本来已经谈定的一些单子，到了签约时，房东又想涨价的情况很多，有的买家加了点钱，有的单子就因此告吹了。

　　追究原因，主要是整个市场供求比例还是失衡，目前的供求比例约为1∶2，因此这个20%想要达到预定的调节效果还需要一段时间。

　　问：那么，杭州这样的火热形势还会持续多久？俞英姿：我们估计，如果杭州市经济居住房与商品房土地供应量比例1∶1得以实行的话，从实行开始计算还需要两年时间，因为房产的开发有一定的周期，杭州房价估计也要两三年时间才能走稳。房价涨不涨，最终还是取决于供需关系。这个关系解决了，房价自然也就不涨了。前段时间，我听说苏州到杭州来招聘人才时，打出了诱人口号：工资比杭州高，房价比杭州低。如果大量人才因此流失，对杭州显然是不利的。有关部门肯定也看到了这一点，所以从全局的角度要对房产出一些新政策。从这一点讲，我觉得急着买房的人也许可以等等看。

　　问：我们很担心，20%的个人所得税会大量转嫁到买家的身上吗？

　　俞英姿：这种情况确实存在。大家也可以看到9月18日以后，各大报纸上二手房信息中挂净价交易的非常多。卖家的态度很明显，你要收，我就转嫁到买家身上。但事情分两方面。20%会对一手房市场的投机现象有抑制作用，因为杭州本身的房价已经较高，你要再增收20%，投机者无论是风险还是成本都会增加，这就会抑制一手市场的投机行为。大家可以看出，一手房市场与二手房市场是紧密相连的，它们会彼此影响，如果一手房市场就此走稳，那么二手房的价格也会稳定下来。

　　二手价格如何判断问：现在我们发现，很多二手房的价格甚至已经超过了同地段新楼的价格，怎么还会有那么多人买这样明显价高的二手房呢？

　　俞英姿：主要是总价问题。同一个地段，1995年的二手房能卖到6500元／平方米，而新楼也差不多是这个价，但还是有人愿意去买，为什么？因为很多二手房的户型比较小，这样总价就低了。不像现在很多新楼盘，动辄130多平方米，200多平方米的，总价实在太高。

　　另外，现在的房产价格以我们的收入来看，其实已经超过了承受能力，但是很多人还是在买，为什么？主要还是迫切想安居下来的心理，大多数人的心理承受能力也因迫切性而提高了，想想就多按揭两年好了，于是就还是买了。但其实已经远高于合理水平了。

　　问：有的房子价格挂得非常高，我们怎么判断这个房子的价格挂得是不是合理？怎样买到合适的二手房呢？

　　俞英姿：一要多看价格信息，多多留意同一地段的房源信息。另外，也可以根据某个地段的新楼盘价格多少来衡量二手房的挂价是否合理。

　　比如，现在杭州城西的房子挂牌价格基本和市中心的持平，这种情况在其他城市很少会出现。为什么会这样呢？这是因为杭州品质较好的二手房源目前主要集中在城西。购房者中，有的人愿意在市中心买房，为了方便，而有些人愿意在次市中心买，虽然远一些，但楼盘的品质比较好。像城西的桂花城、南都德加，很多人都愿意购进。我们想要买到一套中意的二手房，一定要增加信息面。

　　另外，看中合适的，下单一定要快。一套挂价合理的房源，往往看的人就很多，如果你犹豫不决，最有可能便是两种结局：被别人买下了，或者房东又想涨价了。

　　黄悦贤：浙江中原经常会拿出我们具体的成交数据，提供给前来购房和卖房的客户。我们希望通过这种方式，能以公开公平的信息让大家知道现在的房价是多少钱，不管这个价格是高还是低，大家了解到这些信息能做出正确的置业决定。

　　现在杭州的房价在不停不停地涨，但是杭州并没有一个官方的渠道提供这些信息，能让大家了解到最近杭州每套房子的成交价格是多少？我们就尽我们中介公司的一点责任，把我们的成交情况，提供给客户。

　　法律难题如何处置问：听说有些中介公司会多收一些费用，具体到底会多哪些费用呢？

　　戴和平：二手房交易收费，其实中介公司收的就是一个交易费，其他都是代收的。目前中介公司多收费用主要是评估费这一块，按规定，房改房上市评估费一件200块钱，但是，中介公司这里有收千分之三的，也有收千分之五的，我听说这些多收的钱里，有一半是被中介公司拿走了，最后挨宰的是客户。按规定，评估费中介公司是不能收的。

　　问：有的二手房，我们都买了，合同也签了，可是房东又违约，有要求加钱的，也有说不卖的？我们该怎么办？

　　戴和平：这从法律与诚信上讲都是不应该的，一份意思明确表示的合同，大家都应该遵守。另一方面，我觉得应该提高违约的成本。前段时间处理过一个案子，就是有个人卖了的房子过段时间说不卖了，自己要用。我说你不是自己要用，而是房子涨了八万块钱，要恶意违约。后来买卖双方打官司，法院驳回了他的请求，他再次上诉又驳回了。

　　问：如果违约是不是赔违约金就可以？

　　俞英姿：如果合同双方能达成协议就可以。

　　戴和平：从法律上讲，如果合同是可以履行的，首先就要履行，要站在交易的稳定、有序的角度上来处理，除非是不可抗力，才考虑违约一方赔付违约金之类的。

　　问：但是现在好像很多都是卖方要求加钱的？而且也成功了。

　　叶宏伟：主要是房价上涨太快了，很多房东刚把房子卖了，房价又涨了，就想违约。碰到这种情况，如果双方不能达成协议，就只能去起诉。为什么现在很多人还是加钱给了房东，主要是打官司时间长，成本高。

　　戴和平：打官司很麻烦，最后很多人还是协调了，要加点钱就加点钱，但一般来说，只要合同里写明白的，提起诉讼都能胜出。

　　问：这种情况下，跟中介公司有什么关系吗？能不能让另一方执行合同？

　　戴和平：这和中介公司没有关系了。俞英姿：我们可以在中间进行协调，但最终结果要看双方的意愿。