中新浙江网4月8日电 业内人士称广州楼市步入理性消费轨道，2004年房价只会止跌微升

　　近日媒体对沪穗两地楼价的报道颇耐人寻味：以上海为首的华东地区房地产市场人气旺盛，房价节节攀升，而以广州为首的华南地区的房地产市场却波澜不兴；更耐人寻味的是，上海市中心楼盘售价比广州高，广州市中心楼盘租价却比上海高。世联地产顾问(中国)有限公司总经理陈劲松日前在接受采访时说，从这个角度看，广州的楼市仍有较好的投资空间。

　　最近，种种迹象表明，横扫上海楼市的温州购楼团似乎也开始嗅到华南楼市的投资价值，开始频频出没在广州、深圳的楼盘。不少市民担心，温州炒楼团会否把房价炒高了？

　　而今年一开年，广州的开发商们更是大肆鼓吹，广州楼市要涨价。的确，与北京、上海等地的房价一路上扬相比，广东房价可谓一路阴跌，2003年房价同比下调了3个百分点。广东发展商的确有点急了。建材涨价已将土建造价拉高200元／平方米左右，银行房贷收缩增大了开发的财务成本，而近期物价的上涨对广州楼价将起到一个有力的支撑。市场都预期，2004年广东房价可止跌微升。

　　广州房价已回归理性？

　　有专家分析，广州是全国最成熟的房地产市场之一，经过1998年以来的多年徘徊调整，目前广州的房价已经达到理性的回归了，是真实的市场价值的表现，消费者应当看清形势，不可盲目企盼房价再来个大降价。

　　广州同创卓越房地产投资顾问有限公司赵卓文分析，广州楼市当前呈现几个显著的“背离”：一是造价不断上涨，楼价不断微降；二是经济高度活跃，居民收入不断增高，但居民的不动产价格却不断下调；三是外地发展商对广州房地产的热情与广州发展商对外地的热情形成鲜明对照。如果这些问题在现在和未来的几年里不能得到有效的解决，将有可能给市场造成负面影响。

　　2004年，广州发展商的开发项目大举往外地转移，从广州流出的开发资金预计超过100亿元，这意味着广州房地产有25%的资金流出。事实上，在广州发展商纷纷北上、西进、东拓之际，外地发展商正在加快进入广州的步伐。以万科为首的深圳企业已陆续进入广州，京津一些大企业亦已陆续在广州获得新项目。可见，广州并非无利可图的城市。

　　炒楼团会否炒高房价？

　　2003年上海全市房价上涨了20%左右，部分楼盘甚至上涨了50%—60%，而在2002年，上海整体房价的涨幅只有8.2%。专家分析，炒楼盛行是上海房价飞速上涨的一个重要原因。上海市统计局去年的一个抽样调查发现，去年上海投资性购房的比重为16.6%，正在逼近国际公认的20%的警戒线。

　　相对而言，广州的房地产市场较为成熟平稳，购房者绝大多数是本地户口，买房也是自己住的，因此即使房价下降波动不大，人们觉得只是账面资产下降了，只要不变现就没有损失。

　　但是，广州作为经济活跃的华南中心城市之一，其房产价值还是不低的，这一点可以从租赁市场反映出来——广州房价比上海低，但租金却比上海高。据中介部门调查，上海一套市场价格80万元左右的房子月租却只有3000元，而在广州市这样价格的套房月租可达4000-5000元。在广州天河北等商务区，白领阶层对高档住宅的需求十分旺盛。

　　因此，有人担心，善于炒作楼房的温州人杀入广州、深圳，是否会把楼价炒高？

　　对此，业内人士有着惊人的一致：温州团对房价的影响微乎其微，楼市不会因此而改变。温州团目前在广州、深圳市场规模还比较小，其购买量在市场总量中所占的比例还非常有限，而且只集中在一些投资型中小楼盘上。世联顾问公司陈劲松认为，温州人进入上海时，是上海炒楼花盛行、价格节节攀升的前期。如今，上海市场逐渐规范，温州人则选择了退出。可见温州人深知，在一个规范的市场中想获取暴利，可能性已经非常之小了。而广州、深圳等地房地产市场已经成为全国最规范的市场，缺乏温州人炒作的背景和良机。再加上，广东楼市的相关法规健全规范，置业者理智清醒，不轻易随之跟风，盲目热炒，不会因为温州炒家而改变什么。

　　广东房地产经过这20多年的发展，尽管成交面积在不断增加，但楼市均价并没有明显的升幅，这表明市场已进入理性消费的轨道。

　　涨价与否由市场说了算

　　建材涨价，通胀再现，经济高速增长，市场再现强大购买力，尤其是去年广州住宅空置率实现了8年来首次下降，房地产投资不断下调，开发商的投资节奏相对放缓，市场总体供应量都相对减少。广东省统计局投资处姚瑞华处长预测，总体看来，2004年广东商品房销售价格将有一定幅度的上升，上升幅度在10%左右。　　

　　赵卓文指出，影响2004年广州楼价的主要因素包括三个方面，一是供求关系，二是房地产开发成本，三是城市规划的调整及城市基础设施的建设。从广州总体供应量看，仍处在产品同质化、市场供大于求的局面，随着广州市南拓东进的发展和市政基础设施的完善，郊外开发数量越来越大，拉低了平均价格。因此，从总体看，房价上涨也是局部区域、个别楼盘、特别是一些配置好、投资前景好的楼盘。

　　从年初各开发商发起的涨价攻势看，目前广州不少楼盘尤其是品牌房企旗下名盘销售价格都有所上涨。这其中大致分两种情况，一种是原本楼盘定价偏低，如今“价值回归”楼价涨升，还有一种则是因为后期新推楼盘环境配套甚至楼盘装修标准、交楼标准提高，楼价因而“水涨船高”。

　　正如广州城建集团兴业房地产中介有限公司总经理张燕涓所说，在这么一个相对成熟理性的房地产市场，房价上涨与否要由市场说了算。

　　作者：陈韩晖、蒋隽

责任编辑：余爱华